In questo periodo di crisi e recessione, i mutui concessi alle famiglie italiane per comprare casa si sono quasi dimezzati da un anno all’altro.
Inoltre, fino a qualche anno fa con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia). Adesso che le banche non erogano più dell’ 80% del valore di perizia dell’immobile, bisogna disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo.
Per questo, stanno lentamente prendendo campo quelle “nuove formule” (nuove in realtà solamente perché ora che il mercato è fermo si cerca di fare di necessità, virtù) per l’acquisto alternativo: l’acquisto della nuda proprietà, il rent to buy e il buy to rent.
In realtà, queste formule non sono ancora molto diffuse: consideriamo ad esempio che le transazioni in nuda proprietà rappresentano oggi appena il 5,14% del totale (fonte agenzia del territorio).
Del resto, se un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione, a ben vedere è quella di dilazionare il pagamento nel tempo.
Il rent to buy è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato.
Il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo.
Nel buy to rent invece, si verifica la vendita immediata dell’immobile sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato; ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.
La vendita della nuda proprietà significa invece vendere il proprio immobile di cui si è proprietari, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
In particolare sulla formula del rent to buy, occorre fare considerazioni aggiuntive.
Si gode da subito dell’immobile in affitto, con l’opzione di poterne poi acquisire la proprietà e imputare i canoni versati a pagamento di una parte del prezzo.
I canoni di locazione prevedono spesso una maggiorazione, da usare per compensare il prezzo dovuto per l’acquisto.
Quanta parte vada a creare questo fondo di accumulo dipende dagli accordi e in buona sostanza dalla lunghezza del contratto d’affitto.
La formula del Rent to Buy non va a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi sono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. Rinviando infatti il rogito notarile, e di conseguenza l’accensione del mutuo, l’acquirente ha la possibilità di crearsi uno “storico creditizio” finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità.
Inoltre l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare una quota come acconto sul prezzo elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare.
Questo tipo di contratto, può però nascondere anche diverse insidie.
Al cliente che comincia a pagare le quote deve essere garantito di poter arrivare fino in fondo, oppure rinunciare: se dovesse cambiare idea, deve aver modo di sottrarsi alla seconda fase dell’operazione.
Se invece intende diventare proprietario dell’immobile, deve essere tutelato dai rischi provenienti dal venditore:
- Innanzitutto il fatto che potrebbe essere previsto non un diritto di riscatto, e quindi un’opzione, bensì un obbligo d’acquisto.
- La casa potrebbe poi essere gravata da ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo stipulato dall’impresa costruttrice per acquistare l’area dei lavori (l’ipoteca si estende su tutto quel che lì viene costruito). I soldi in accumulo devono abbassare il prezzo-saldo di chi li ha versati, e non essere “intaccati” dalle mancanze dell’acquirente di un altro immobile dello stesso edificio (quel che può accadere se l’ipoteca non è frazionata).
- Occorre anche tutelarsi da un eventuale fallimento dell’impresa costruttrice. Le cifre versate per i canoni e per il deposito cauzionale sono anticipazioni destinate all’acquisto del diritto di proprietà. Ma chi firma un contratto di rent-to-buy, prima di diventare acquirente, è privo di paracadute e rischia di perdere le somme accumulate. Il rimedio, in questo caso, arriva dalla fideiussione: la stessa strada praticata per proteggere, nell’acquisto di case in costruzione, le somme versate prima del rogito. La fideiussione sottoscritta dall’impresa scade quando si diventa proprietari.
Grazie alla sua flessibilità il “Rent to Buy” si presta anche a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi per acquistare una nuova casa deve prima venderne un’altra.
Permette altresi ai venditori di evitare di tenere invenduti gli immobili; si trovano così a risparmiare sui costi di manutenzione, cominciano a recuperare una parte dell’investimento mediante l’affitto ed evitano di accollarsi fabbricati che nel corso del tempo subiranno un naturale processo di obsolescenza costruttiva e tecnologica. Indubbiamente pagheranno degli interessi rispetto a una vendita immediata, ma questi saranno in parte recuperati attraverso il canone di locazione.
Il rent to buy nasconde quindi insidie e vantaggi, che vanno sempre verificati ed affrontati, nei casi specifici, con l’ausilio di un professionista.
